Le renouvellement d'un bail commercial est une étape capitale, car il participe au maintien de la stabilité de l'entreprise et à la continuité des activités. Cela a par ailleurs des impacts potentiels sur les finances, notamment l'augmentation du loyer et sur la planification à long terme. Pour renouveler un bail, des démarches doivent être suivies et certaines conditions sont à remplir. Le locataire doit être le propriétaire du commerce et inscrit au RCS ou au RNS. Des droits protègent le locataire comme les bailleurs dans ce type de contrat. Découvrez nos conseils pour optimiser ce processus.
Quelles sont les conditions pour renouveler un bail commercial ?
Le renouvellement d'un bail commercial est régi par des exigences légales pour protéger les locataires, notamment par l'article L145-211 du Code du commerce. Tout locataire d'un local commercial dispose du droit au renouvellement des baux sous certaines conditions.
- Vous devez être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS)
- Vous devez être propriétaire du fond commercial exploité
- Votre fond doit être exploité au moins trois ans avant la date de la fin du contrat
Ces exigences visent en effet à permettre aux locataires de maintenir la clientèle qu'ils ont pu fidéliser grâce aux efforts entrepris durant des années.
Comprendre les obligations légales et contractuelles
Les conditions ainsi que les clauses dans le cadre d'un renouvellement sont les mêmes que pour le contrat initial. La seule différence réside dans le fait que le bailleur peut inclure une augmentation du prix, en faisant intervenir un juge pour le fixer.
Les lois locales qui encadrent ces processus protègent les locataires. En effet, vous ne pouvez pas obliger le bailleur à renouveler le contrat. Par contre, en cas de refus, il est dans l'obligation de payer une indemnité d'éviction dont la valeur peut être largement supérieure à celle du fonds de commerce.
Quelle est la durée d'un bail commercial renouvelé ?
Selon l'article L. 145-12, la durée typique et légale d'un bail renouvelé est la même que pour le contrat initial, elle est de neuf ans. Elle ne peut être inférieure, mais peut cependant dépasser ce délai selon les clauses conclues entre les deux parties. Dans ce cas, le contrat doit alors être rédigé par un notaire.
Une fois que le contrat arrive à échéance et qu'aucune des deux parties ne s'est manifestée, le contrat est reconduit automatiquement pour une durée indéterminée. Vous pouvez garder le silence et demander un renouvellement au moment voulu. Cependant, vous risquez un déplafonnement du loyer s'il dépasse les 12 ans.
Avec le dispositif du bail commercial 3-6-9, vous pouvez résilier le contrat pour neuf ans tous les trois ans, à condition que le local ne serve pas de bureaux ni de stockage et que votre activité n'appartienne pas au secteur du tourisme.
La durée standard et ses variations possibles
Il existe quelques options pour prolonger ou raccourcir la durée d'un bail. Elle peut être réduite à trois ans, appelée durée de bail dérogatoire. Celle-ci peut être appliquée pour les sociétés qui sont en phase de lancement et de test de l'activité.
Mais elle ne peut être reconduite et n'ouvre pas droit à une indemnité d'éviction. Si, un mois après l'échéance du contrat, le bailleur n'effectue pas une opposition au maintien du locataire, le bail commercial 3-6-9 s'applique.
La durée peut également être prolongée en signant un bail emphytéotique qui est validé par un acte notarié.
Quels sont les droits du locataire lors du renouvellement d'un bail commercial ?
En tant que locataire d'un bail commercial, vous disposez de plusieurs droits légaux en matière de renouvellement.
Le propriétaire est tenu de vous adresser un congé par acte de commissaire de justice au moins six mois avant la date de l'échéance du contrat. Cet acte doit mentionner les motifs du congé ainsi que la possibilité de saisir le tribunal judiciaire dans le cas où vous ne souhaitez pas reconduire le contrat et que vous voulez obtenir une indemnité d'éviction.
Si le bailleur souhaite appliquer une augmentation du loyer en fonction de la variation de l'indice des loyers commerciaux, elle doit également être mentionnée dans l'acte.
En tant que preneur, vous avez le choix entre :
- Refuser le renouvellement et mettre fin au contrat. Dans ce cas, aucune indemnité d'éviction ne sera versée.
- Accepter le renouvellement avec le nouveau loyer : vous pouvez répondre par acte de commissaire de justice ou en payant directement le loyer avec le nouveau montant.
- Accepter le renouvellement en négociant ou en refusant le nouveau loyer : vous pouvez négocier l'augmentation avec le bailleur. Si aucune entente n'a pu être trouvée entre les deux parties, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux ou le tribunal judiciaire.
Les droits du locataire protégés par la loi
Les lois sur le renouvellement des baux commerciaux protègent les locataires des augmentations abusives. En effet, la loi exige un plafonnement du loyer qui prend en compte la valeur du bien conformément à l'article L145-33. Par ailleurs, l'augmentation ne doit pas excéder le pourcentage imposé par la loi, sauf si des motifs plausibles justifient la hausse, tels que les travaux d'amélioration.
Sachez également que vous disposez d'un droit à un préavis adéquat de six mois pour les modifications. Cela vous laisse le temps de prendre les mesures et les décisions nécessaires face à l'augmentation.
Quelles sont les démarches à suivre pour renouveler un bail commercial ?
La démarche à suivre pour un renouvellement de bail commercial varie selon trois cas.
- Le processus est lancé par le bailleur : selon l'article L. 145-9 du Code du commerce, le congé doit être envoyé au locataire au moins six mois avant l'échéance du bail par lettre recommandée ou par acte extrajudiciaire. Il peut proposer un congé avec renouvellement. Dans sa demande, le bailleur peut indiquer une révision du loyer. Vous pouvez alors accepter, demander une négociation ou refuser en mettant fin au contrat. Mais il peut également proposer un congé sans offre de renouvellement.
- Une demande lancée par le locataire : conformément à l'article L. 145-10, vous ne pouvez demander un renouvellement que si le bailleur ne l'a pas fait. Dans ce cas, vous êtes tenu de présenter la demande au moins six mois avant l'échéance du contrat au bailleur ou durant sa prolongation tacite. Si aucune réponse n'est donnée par le bailleur, la demande est implicitement acceptée.
- Si les deux parties n'ont fait aucune demande, alors le contrat est reconduit automatiquement pour une durée indéterminée.
Processus structuré pour un renouvellement réussi
Pour un renouvellement réussi, il est recommandé d'élaborer un plan efficace et une lettre formelle et validée.
Pensez à consulter des experts juridiques si nécessaire pour des conseils, pour vous éclairer dans les procédures à suivre et pour rédiger correctement la demande. Elle doit en effet contenir plusieurs informations, notamment certains alinéas de l'article L 145-10 du Code du commerce.
Le renouvellement de bail commercial est un processus encadré par la loi afin de protéger le preneur. Pour faire valoir vos droits au renouvellement, plusieurs conditions doivent être remplies comme le fait d'être immatriculé au RCS. Une bonne préparation et compréhension de ces obligations sont de mise pour qu'un renouvellement soit réussi et faire valoir vos droits. D'ailleurs, un renouvellement bien négocié est bénéfique pour la pérennité de votre entreprise.
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