Bien que les locataires soient tenus de payer leur loyer dans les délais prévus puisqu’ils ont signé un contrat de location qui stipule les conditions générales, certains ne le font pas. Les propriétaires peuvent alors exiger non seulement des paiements tardifs, mais aussi l'expulsion. En tant que propriétaire, vous devez connaître tous vos droits, mais aussi vos obligations envers le locataire du logement.
Le droit du propriétaire doit être respecté selon les règles. La question que beaucoup se posent est : combien de loyer impayé avant expulsion ? Au bout de 2 mois/échéance de retard, il devra contacter le locataire. Il faudra prendre en considération beaucoup de choses telles que :
- Les renvois
- La trêve hivernale
- La durée de la procédure
Une autre question qui revient aussi beaucoup est : combien de loyer impayé avant expulsion HLM ? La procédure est la même, donc au bout du deuxième mois de loyer impayé, une demande d'expulsion peut être faite. Par contre, le juge peut vous accorder un délai de paiement s'il juge que vous êtes capable de payer votre dette.
Pourquoi il est si difficile d'expulser un locataire mauvais payeur ?
Il est nettement plus difficile d’expulser un locataire mauvais payeur à l’heure actuelle, car le locataire est protégé par diverses lois que le gouvernement en France a mises en place. Mais aussi car les procédures prennent beaucoup de temps.
Les protections légales pour les locataires
Les différentes lois visant à protéger un locataire sont :
- La caution pour un bail n’est pas obligatoire. Une caution peut être un parent, un ami ou une banque.
- Le locataire doit se charger des travaux d’entretien du logement comme la plomberie et autres.
- Le logement doit respecter les normes hygiéniques et sécuritaires.
- Le locataire se doit de donner un préavis de trois mois si le logement est non meublé et d’un mois si c’est un logement meublé.
- Si le locataire perd son emploi, le préavis sera d’un mois.
- La trêve hivernale est une loi interdisant toute expulsion d’un locataire qui a des impayés pendant le mois de novembre à mars, donc cinq mois au total.
Les démarches longues et coûteuses pour les propriétaires
- La propriétaire fera une tentative de conciliation au bout du premier mois d'impayé et pour cela, il devra entrer en contact avec le locataire pour comprendre et résoudre le problème.
- La deuxième étape consistera à ce que le propriétaire envoie un commandement de payer avec l’aide d’un huissier de justice.
- La troisième étape sera l’assignation du locataire par le propriétaire. Vous n’aurez pas besoin d’avocat pour cette étape puisqu’il faudra remplir un formulaire pour que le bail soit résilié automatiquement. Cela peut prendre 2 à 6 mois.
- La troisième étape sera la décision du juge. Le juge prendra un mois pour vous dire s’il accepte de résilier le bail du locataire ou pas. Si la réponse du juge est non, le locataire peut obtenir un délai allant jusqu'à trois ans dépendant de sa situation.
- La dernière étape sera l’expulsion du locataire et cela se fera sous un commandement de quitter les lieux par un huissier.
Vous devez cependant prendre en considération que le coût moyen pour expulser un locataire peut aller jusqu'à 3 500 euros sans inclure les frais de l’huissier qui est de 160 à 200 euros.
Quel délai pour réclamer un loyer impayé ?
Au bout d'un mois de loyer impayé, le propriétaire peut demander au locataire les raisons de son mois de retard. Par la suite, au bout du deuxième mois d'impayés, il peut prendre des actions légales. Mais il doit impérativement prévenir la CAF ou la MSA dès qu’il y a deux mois de loyer impayés.
Les étapes de la procédure
La mise en demeure consiste à ce qu'une lettre soit envoyée par la poste avec un accusé de réception au locataire. Cette lettre doit être envoyée sous huit jours. Par la suite vient l'étape de la relance du locataire pour le loyer impayé qui consiste à envoyer une lettre au bout de deux semaines. Vous pouvez cependant contacter le locataire ou avec la caution du locataire.
Si les deux premières étapes sont tombées à l’eau, vous pouvez prendre contact avec un huissier afin qu’il envoie un commandement de payer au locataire.
Les délais légaux à respecter
- En premier, vous avez le délai de prescription qui permet au propriétaire du logement de récupérer toutes les charges et les loyers impayés, et ce, pendant trois ans même si le locataire a déjà rendu le logement.
- Par la suite vient le délai de réponse ou le propriétaire du logement ne reçoit pas immédiatement la somme due, mais il le recevra sous 3 à 4 mois.
Quel est le délai pour mettre un locataire dehors ?
Selon la procédure normale, le délai de préavis pour les logements est de six mois avant la date de fin du bail. Le préavis doit être adressé au locataire sous forme de lettre recommandée, remise en main propre ou par acte d'huissier.
La procédure judiciaire
- Le commandement de payer – le bailleur prend contact avec un huissier pour envoyer un commandement de payer au locataire et à son garant en réclamant une certaine somme. Le locataire aura donc deux mois pour faire le paiement.
- L'assignation au tribunal – Celle-ci sera soumise par un commissaire de justice qui convoque le locataire pour une audience sous deux mois.
- Le jugement d'expulsion – C'est le juge de paix qui donnera son jugement final afin que vous puissiez prendre des actions.
Les délais d'exécution de l'expulsion
- La notification de l'expulsion – Dès que le locataire reçoit cette notification, il aura deux mois pour quitter le logement.
- Le délai de grâce accordé par le juge – Le juge de paix peut donner un délai de 3 mois à 3 ans sous certaines conditions au locataire.
Quelle est la procédure d'expulsion pour loyer impayé ?
Les étapes de la procédure d'expulsion
- La saisine du tribunal – C'est le juge des contentieux de la protection (JCP) qui tranchera pour tous les litiges locatifs.
- L'obtention du jugement d'expulsion – Le bailleur aura un délai de deux mois et six mois entre le jour de son passage devant le juge et le jugement de résiliation et l’expulsion.
- La notification de l'expulsion – Cette dernière aide le locataire lors de sa demande de relogement.
- L'intervention de la force publique si nécessaire – Cela arrive quand le locataire ne souhaite toujours pas quitter les lieux.
Les recours possibles pour le locataire
- L'opposition au commandement de payer – le locataire du loyer peut contester cette dernière, mais il devrait fournir des preuves de paiement.
- Le locataire peut demander un délai de grâce comme mentionné plus haut.
- L'aide juridictionnelle doit être demandée avant ou pendant le déroulement de la procédure. Il vous faudra remplir un formulaire.
La procédure d'expulsion d'un locataire pour ses loyers impayés est très complexe puisque le bailleur doit faire face à beaucoup de paiements, notamment l'huissier et autres. Cependant, le délai pour que justice soit faite prend énormément de temps, surtout jusqu'à six mois ou plus. La réponse du tribunal varie selon chaque situation de bail précis. En tant que propriétaire du loyer, vous avez beaucoup de droit légal, mais le locataire aussi dispose de droit. Les deux doivent être absolument respectés. Vous pouvez particulièrement vous entourer juridiquement afin de faire face à chaque situation d'impayé avec beaucoup d'intelligence.